Trên thực tế có rất nhiều trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất xuất phát từ việc giao không đúng thẩm quyền. Vậy pháp luật đất đai hiện hành quy định như thế nào đối với loại đất được giao cho cá nhân, hộ gia đình không đúng thẩm quyền? Người sử dụng đất có được cấp Giấy chứng nhận hay không? Bài viết sau đây Luật sư giỏi Sài Gòn xin gửi đến quý anh chị và các bạn về các quy định pháp luật đối với vấn đề này. Mời quý anh chị và các bạn cùng theo dõi!
Đất giao không đúng thẩm quyền là gì?
Theo Điều 140 Luật Đất đai 2024, đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Như vậy, đất được giao không đúng thẩm quyền là đất mà hộ gia đình, cá nhân sử dụng thuộc các trường hợp:
Trường hợp 1: Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao
Từ khi có Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1987 đến nay đã có nhiều Luật mới thay thế như: Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 hay Luật Đất đai 2024, nhưng tất cả đều vẫn quy định thống nhất cơ quan có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân là UBND cấp huyện.
Và từ 01/07/2025, sau khi thực hiện sáp nhập, tổ chức chính quyền địa phương 2 cấp, thì Chủ tịch UBND cấp xã là người có thẩm giao đất đối với cá nhân và đối với các trường hợp được miễn toàn bộ tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê.
Do vậy, nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc không phải do các cơ quan có thẩm quyền giao thì đó là đất được giao không đúng thẩm quyền.
Trường hợp 2: Sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật
Điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với đất giao không đúng thẩm quyền
Quy định về điều kiện và việc cấp giấy chứng nhận đối với đất giao không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 140 Luật Đất đai 2024, cụ thể đối với từng trường hợp như sau:
Đối với trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993:
* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận: Nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 Luật đất đai 2024, cụ thể như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
+ Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Nếu diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở: thì diện tích đất ở được công nhận theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó; người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở tại điểm này;
+ Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở: thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất;
- Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
- Đối với phần diện tích đất còn lại: thì được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở: thì được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp: thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
Đối với trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận: được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 Luật Đất đai 2026, cụ thể như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
+ Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở: thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;
+ Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở: thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;
- Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
- Đối với phần diện tích đất còn lại: được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp cho cá nhân; thời hạn sử dụng đất tính từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;
Đối với trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:
* Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận: được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
+ Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở: thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở;
+ Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở: thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó;
+ Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở: thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất;
Đối với trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến nay
Theo quy định, đất đã giao không đúng thẩm quyền từ 01/7/2014 trở về sau sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất, trừ trường hợp được giao từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành) mà có đủ những điều kiện sau sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất:
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
- Người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất
Theo đó, hạn mức đất được cấp Giấy chứng nhận đối với đất được giao không đúng thẩm quyền từ 01/7/2014 đến trước 01/8/2024 được xác định như sau:
- Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống:
+ Nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở: thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở;
Trường hợp diện tích đất đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống đó;
+ Nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở: thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở;
- Đối với thửa đất có sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ: thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
- Đối với phần diện tích đất còn lại: được xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì được công nhận theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất là giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;
+ Trường hợp hiện trạng sử dụng là đất nông nghiệp thì được công nhận theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; nếu người sử dụng đất có nhu cầu công nhận vào mục đích đất phi nông nghiệp mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được công nhận vào mục đích đó và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc các trường hợp nếu trên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
Tại khoản 3 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 quy định Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền là một trong các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai. Theo đó, nếu đất không thuộc một trong các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận vừa nêu ở trên sẽ bị Nhà nước thu hồi với lý do đất được giao không đúng thẩm quyền.
Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận đất giao không đúng thẩm quyền được thực hiện như trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu.
Trên đây là một số quy định của Luật đất đai năm 2024 về cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Quý anh chị và các bạn nếu có vấn đề còn thắc mắc hoặc cần tư vấn, hỗ trợ các vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ ngay với Luật sư giỏi Sài Gòn để được hỗ trợ nhé!
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
