Trong thực tế hiện nay, không ít trường hợp người dân đã đáp ứng đầy đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (thổ cư), hồ sơ hợp lệ, đất phù hợp quy hoạch, không tranh chấp, nhưng vẫn bị cơ quan có thẩm quyền từ chối giải quyết hoặc kéo dài thời gian xử lý mà không nêu rõ căn cứ pháp lý cụ thể. Điều này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn gây khó khăn trong việc xây dựng nhà ở, tách thửa, chuyển nhượng hoặc thực hiện các giao dịch dân sự khác. Nhiều người cho rằng chỉ cần đất nằm trong quy hoạch đất ở là đương nhiên được chuyển thổ cư. Tuy nhiên, trên thực tế, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, hạn mức sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất thực tế và chính sách quản lý tại địa phương. Vậy trong trường hợp đất đủ điều kiện nhưng vẫn bị từ chối chuyển thổ cư thì người dân cần làm gì? Có được quyền khiếu nại, khởi kiện hay yêu cầu cơ quan nhà nước trả lời bằng văn bản hay không? Đây là vấn đề pháp lý mà người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép
Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định có 07 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
- Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
- Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
- Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
- Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
Theo đó, nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chỉ khi nào có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mới được phép chuyển, nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính (phạt tiền, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu).
Điều kiện xin chuyển lên đất thổ cư có lợi hơn cho người dân theo luật mới
* Chỉ cần đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt:
Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 quy định, hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt.
Điều đó có nghĩa là nếu có thửa đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc thửa đất có cả đất thổ cư và đất nông nghiệp thì muốn lên thổ cư thì chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt.
Theo đó có thể thấy, theo luật mới thì căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có đất ruộng) lên đất ở chỉ cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp xã thay vì phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hằng năm như trước đây.
Mà quy hoạch sử dụng đất cấp xã được hiểu là việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất và khoanh vùng đất đai cho các mục đích sử dụng đất trên địa bàn huyện trong vòng 10 năm (tầm nhìn 20 năm). Còn kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được ban hành hằng năm.
Vậy nên, căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo Luật Đất đai 2024 đã mở rộng hơn so với trước đây nên khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất cũng dễ hơn phần nào.
* Không cần đáp ứng thời điểm sử dụng đất như trước đây:
Một trong những điểm đặc biệt mà Luật Đất đai 2024 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư/trong cùng thửa đất sang đất ở là chỉ cần phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp xã đã được phê duyệt thay vì phải ở trong cùng một thửa đất đã có nhà ở và đáp ứng thêm điều kiện về thời điểm sử dụng đất như trước đây theo Điều 103 Luật Đất đai 2013.
Lưu ý: Chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang mục đích khác sau khi có Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Tức là, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sẽ nghiêm ngặt hơn để hạn chế chuyển đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp.
Đất đủ điều kiện nhưng vẫn bị từ chối chuyển thổ cư: người dân cần làm gì?
Trên thực tế, không ít trường hợp việc từ chối xuất phát từ nguyên nhân địa phương chưa cập nhật kế hoạch sử dụng đất, áp dụng không thống nhất quy định pháp luật, hoặc cơ quan giải quyết hồ sơ né tránh trách nhiệm. Điều này dẫn đến việc người dân dù đủ điều kiện nhưng vẫn không thể chuyển đất lên thổ cư, ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu xây dựng nhà ở, tách thửa, chuyển nhượng hoặc thế chấp tài sản.
Do đó, khi nhận thấy việc từ chối là không phù hợp quy định pháp luật, người sử dụng đất cần xem xét thực hiện quyền khiếu nại đối với quyết định hành chính, hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo đúng trình tự pháp luật quy định.
a. Khiếu nại đối với quyết định hành chính/ hành vi hành chính trong việc từ chối hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất:
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 237 Luật Đất đai 2024 quy định như sau: “Người sử dụng đất, người có quyền và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai.”
Theo quy định trên thì người sử dụng đất và người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất có quyền khiếu nại đối với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai. Do đó, việc cơ quan nhà nước từ chối cho chuyển mục đích sử dụng đất phải được thực hiện đúng quy định và phải nêu rõ căn cứ pháp lý cụ thể. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền từ chối không có căn cứ, trả lời không rõ ràng hoặc chậm giải quyết hồ sơ làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thì người sử dụng đất hoàn toàn có quyền thực hiện thủ tục khiếu nại để yêu cầu xem xét lại quyết định hoặc hành vi hành chính đó. Đồng thời, người dân cũng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản nhằm làm cơ sở bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.
Tuy nhiên, để việc khiếu nại đạt hiệu quả và được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết, người khiếu nại cần đặc biệt lưu ý về thời hiệu, thẩm quyền cũng như trình tự, thủ tục khiếu nại theo đúng quy định pháp luật.
Thứ nhất, thời hiệu khiếu nại
Theo Điều 9 Luật Khiếu nại năm 2011, thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày người khiếu nại nhận được quyết định hành chính hoặc biết được hành vi hành chính bị khiếu nại. Ví dụ, thời điểm tính thời hiệu có thể là ngày nhận văn bản từ chối chuyển mục đích sử dụng đất hoặc ngày cơ quan có thẩm quyền quá thời hạn giải quyết hồ sơ nhưng không trả kết quả, không có thông báo hợp lệ.
Trường hợp quá thời hạn 90 ngày mà người dân không thực hiện khiếu nại và không có lý do chính đáng thì cơ quan nhà nước có thể từ chối thụ lý do hết thời hiệu. Tuy nhiên, nếu việc chậm khiếu nại xuất phát từ các trở ngại khách quan như ốm đau, thiên tai, hỏa hoạn, đi công tác xa hoặc các sự kiện bất khả kháng khác có tài liệu chứng minh phù hợp thì khoảng thời gian xảy ra trở ngại đó sẽ không tính vào thời hiệu khiếu nại.
Thứ hai, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu
Theo Điều 28 Luật Khiếu nại năm 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu là không quá 30 ngày kể từ ngày thụ lý. Đối với vụ việc phức tạp, thời hạn này có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày.
Đối với khu vực vùng sâu, vùng xa hoặc nơi có điều kiện đi lại khó khăn, thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu là không quá 45 ngày; trường hợp vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 60 ngày kể từ ngày thụ lý.
Thứ ba, khiếu nại lần hai
Theo Điều 33 Luật Khiếu nại năm 2011, nếu hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà cơ quan có thẩm quyền không ban hành quyết định giải quyết hoặc người khiếu nại không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu thì có quyền tiếp tục khiếu nại lần hai.
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hạn giải quyết lần đầu hoặc kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu, người khiếu nại phải gửi đơn đến người đứng đầu cơ quan cấp trên trực tiếp của người đã giải quyết lần đầu; đối với vùng sâu, vùng xa thì thời hạn này là 45 ngày. Nếu không thực hiện khiếu nại trong thời hạn nêu trên thì quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu có thể được xem là đã có hiệu lực pháp luật.
Theo Điều 37 Luật Khiếu nại năm 2011, thời hạn giải quyết khiếu nại lần hai là không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý; đối với vụ việc phức tạp thì không quá 60 ngày. Tại vùng sâu, vùng xa, thời hạn giải quyết là không quá 60 ngày; trường hợp phức tạp có thể kéo dài nhưng không quá 70 ngày kể từ ngày thụ lý.
Kết quả giải quyết khiếu nại lần hai được thể hiện bằng Quyết định giải quyết khiếu nại lần hai và đây được xem là quyết định cuối cùng trong trình tự khiếu nại hành chính. Nếu vẫn không đồng ý với kết quả giải quyết, người dân có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định pháp luật.
b. Khởi kiện vụ án hành chính khi bị từ chối chuyển mục đích sử dụng đất
Bên cạnh quyền khiếu nại, người dân và doanh nghiệp cũng có quyền khởi kiện vụ án hành chính để yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính liên quan đến việc từ chối chuyển mục đích sử dụng đất. Đây được xem là cơ chế pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua phán quyết có giá trị bắt buộc thi hành của Tòa án.
Đối tượng khởi kiện vụ án hành chính
Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015, đối tượng khởi kiện vụ án hành chính bao gồm quyết định hành chính và hành vi hành chính của cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, công vụ.
Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất bị từ chối, đối tượng khởi kiện có thể bao gồm:
- Văn bản hoặc quyết định từ chối cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở hoặc sang mục đích sử dụng khác;
- Quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc lần hai nếu người dân không đồng ý với nội dung giải quyết và cho rằng việc áp dụng pháp luật là không đúng.
Ngoài ra, hành vi hành chính không chỉ là hành vi “thực hiện” mà còn bao gồm cả trường hợp cơ quan nhà nước không thực hiện nhiệm vụ theo quy định. Ví dụ: người dân đã nộp đầy đủ hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, có phiếu tiếp nhận hồ sơ và giấy hẹn trả kết quả nhưng cơ quan có thẩm quyền không giải quyết đúng thời hạn, không trả kết quả, không thông báo lý do kéo dài hoặc không hướng dẫn bổ sung hồ sơ theo quy định pháp luật.
Thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính
Theo Điều 116 Luật Tố tụng hành chính năm 2015, thời hiệu khởi kiện vụ án hành chính là 01 năm kể từ ngày người khởi kiện biết hoặc nhận được quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khởi kiện. Cụ thể:
- Trường hợp khởi kiện trực tiếp mà không thực hiện khiếu nại trước, thời hiệu được tính từ ngày nhận được văn bản từ chối chuyển mục đích sử dụng đất hoặc ngày biết được việc cơ quan nhà nước không giải quyết hồ sơ theo quy định.
- Trường hợp đã thực hiện khiếu nại trước khi khởi kiện, thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại hoặc kể từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại mà cơ quan có thẩm quyền không ban hành quyết định giải quyết theo quy định pháp luật.
Kết luận: Có thể thấy, việc đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất không đồng nghĩa với việc hồ sơ sẽ mặc nhiên được chấp thuận nếu cơ quan có thẩm quyền áp dụng pháp luật không đúng, chậm giải quyết hoặc từ chối không có căn cứ rõ ràng. Trong những trường hợp này, người sử dụng đất cần chủ động thực hiện quyền khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo đúng quy định pháp luật.
Việc nắm rõ trình tự, thủ tục, thời hiệu và thẩm quyền giải quyết sẽ giúp người dân hạn chế rủi ro pháp lý, tránh tình trạng khiếu nại, khởi kiện sai cơ quan hoặc quá thời hạn dẫn đến mất quyền yêu cầu bảo vệ quyền lợi.
Với kinh nghiệm tham gia giải quyết nhiều vụ việc đất đai thực tế, Văn phòng Luật sư nhận tư vấn và hỗ trợ pháp lý liên quan đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, xin chuyển đất lên thổ cư, làm việc với cơ quan nhà nước, thực hiện thủ tục khiếu nại, khởi kiện vụ án hành chính, thu thập tài liệu chứng cứ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp, thủ tục hành chính đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
