Đất đang thế chấp tại ngân hàng có được xây nhà không?” là câu hỏi được rất nhiều người dân quan tâm trong bối cảnh nhu cầu vay vốn, đầu tư và xây dựng nhà ở ngày càng gia tăng. Trên thực tế, không ít trường hợp người sử dụng đất đã thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ngân hàng nhưng vẫn có nhu cầu xây nhà, cải tạo, sửa chữa công trình trên đất. Tuy nhiên, việc xây dựng nhà ở trên đất đang thế chấp có hợp pháp hay không, có cần sự đồng ý của ngân hàng hay không, nếu tự ý xây dựng thì có rủi ro pháp lý gì lại là vấn đề không phải ai cũng nắm rõ. Để giải đáp thắc mắc trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của Luật sư giỏi Sài Gòn nhé.
Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Hiện nay, pháp luật không đưa ra một khái niệm riêng biệt, độc lập về “thế chấp quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015, thế chấp tài sản được định nghĩa như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”
Từ quy định này có thể hiểu, thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là một dạng cụ thể của thế chấp tài sản, trong đó tài sản đem thế chấp không phải là vật hữu hình thông thường mà là quyền sử dụng đất, một loại tài sản đặc biệt do Nhà nước trao cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Theo đó, người sử dụng đất dùng chính quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, phổ biến nhất là nghĩa vụ trả nợ trong quan hệ vay vốn với ngân hàng.
Về bản chất pháp lý, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất không chuyển giao đất cho ngân hàng, mà chỉ đăng ký biện pháp bảo đảm đối với quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai. Trong suốt thời gian thế chấp, người thế chấp vẫn là người trực tiếp quản lý, sử dụng đất, nhưng quyền định đoạt đối với thửa đất (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp tiếp…) bị hạn chế và phải tuân thủ chặt chẽ theo hợp đồng thế chấp và quy định pháp luật.
Như vậy, có thể khái quát: thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp, nhưng vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng đất trong thời gian thế chấp, cho đến khi nghĩa vụ được thực hiện xong hoặc bị xử lý theo pháp luật.
Đất đang thế chấp tại Ngân hàng có được phép xây dựng nhà ở trên đất không?
Như đã phân tích ở trên Đất được thế chấp do bên thế chấp giữ, hoặc các bên có thể thỏa thuận để giao cho người thứ ba giữ. Bên cạnh đó, tại Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
(1) Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
(2) Đầu tư để làm tăng giá trị của đất thế chấp.
(3) Nhận lại đất thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến đất thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
(4) Được bán, trao đổi, tặng cho đất thế chấp không phải, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
(5) Được cho thuê, cho mượn đất thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc đất cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.
Như vậy, bên thế chấp đất hoàn toàn có quyền đầu tư để làm tăng giá trị của đất đang thế chấp. Cụ thể, việc xây nhà ở trên đất đang thế chấp được xem là việc đầu tư để làm tăng giá trị của đất đang thế chấp. Do đó, đất đang thế chấp vẫn được xây nhà ở.
Lưu ý: Việc xây nhà ở trên đất đang thế chấp phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 20 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.
Xây nhà ở trên đất đang thế chấp có phải xin giấy phép xây dựng không?
Căn cứ khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định khi xây dựng nhà ở phải có giấy phép xây dựng trừ các trường hợp sau đây:
(1) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(2) Nhà ở cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(3) Nhà ở cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng.
Lưu ý: Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa phải xin giấy phép xây dựng theo quy định.
Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất đang thế chấp tại ngân hàng vẫn phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về trật tự xây dựng, trong đó vấn đề có phải xin giấy phép xây dựng hay không sẽ phụ thuộc vào từng loại công trình, quy mô và khu vực xây dựng cụ thể.
Theo quy định hiện hành, một số trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng, chẳng hạn như nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, thuộc khu vực đã được phê duyệt quy hoạch, đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo luật định. Tuy nhiên, nếu công trình xây dựng thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, khu vực có yêu cầu quản lý nghiêm ngặt về kiến trúc, hoặc không thuộc các trường hợp được miễn, thì việc xin giấy phép xây dựng là bắt buộc, kể cả trong trường hợp thửa đất đang được thế chấp tại ngân hàng.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
