Trong thực tế, không ít trường hợp một thửa đất đã được cấp Sổ đỏ nhưng lại không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Để bảo đảm việc khai thác, sử dụng đất được thuận tiện, các hộ dân liền kề thường phát sinh nhu cầu thỏa thuận mở lối đi qua đất của nhau. Vậy khi các bên đã thống nhất về lối đi qua và đã được Tòa án công nhận bằng bản án/quyết định có hiệu lực pháp luật, thì lối đi này có được cập nhật trên Sổ đỏ hay không? Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc này trong bài viết sau đây.
Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề
Quyền về lối đi qua được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Như vậy, trường hợp nhà đất bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì người có nhà đất bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Trường hợp 1: Thỏa thuận mở lối đi qua và phải đền bù
Nếu nhà đất bị vây bọc không phải hình thành từ một thửa đất chung với thửa đất vây bọc thì phải đền bù.
Lưu ý: Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận không phải đền bù.
Trường hợp 2: Thỏa thuận mở lối đi qua nhưng không phải đền bù
Theo khoản 3 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 thì người có nhà đất bị vây bọc không phải đền bù cho chủ sử dụng bất động sản vây bọc trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau (khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người có nhà đất bị vây bọc mà không có đền bù).
Ví dụ: Ông A bán một phần thửa đất của mình cho ông B (vị trí của thửa đất là là phía trong - vì diện tích mặt tiền không đủ điều kiện tách thửa theo chiều dọc). Khi bán cho ông B thì ông A phải dành phần diện tích để làm lối đi qua cho ông B.
Đất đã có Sổ đỏ, hàng xóm thỏa thuận lối đi qua thì có cập nhật lối đi này trên Sổ được không?
Căn cứ quy định tại Điều 29 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền đối với thửa đất liền kề như sau:
“1. Quyền đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; lắp đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác theo quy định của pháp luật.
2. Việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; đồng thời phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 133 của Luật này đối với trường hợp quyền về lối đi; cấp nước, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác.”
Theo đó, quyền về lối đi qua là một trong các quyền đối với thửa đất liền kề. Sau khi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thỏa thuận xong về lối đi qua với chủ sở hữu bất động sản vây bọc thì cần thực hiện đăng ký biến động xác lập quyền đối với thửa đất liền kề trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động theo quy định tại điểm l khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
Như vậy, hàng xóm sau khi đạt được thỏa thuận về mở lối đi qua thì sẽ được cập nhật lối đi này trên Sổ đỏ.
Hình thức thể hiện sự thỏa thuận về lối đi qua: Quyền sử dụng về lối đi qua có thể được xác lập thông qua việc ký kết biên bản thỏa thuận giữa các bên hoặc có thể yêu cầu với cơ quan có thẩm quyền giải quyết.
Để cập nhật được lối đi qua trên Sổ đỏ cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Lối đi qua phải phát sinh thực tế từ quá trình sử dụng đất, không vi phạm quy hoạch đô thị hoặc quy định pháp luật về đất đai.
- Các hộ gia đình, cá nhân liên quan phải có thỏa thuận bằng văn bản về việc sử dụng lối đi qua, xác định rõ vị trí, diện tích và quyền lợi của từng bên (theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015).
- Đất không thuộc diện tranh chấp đang được cơ quan nhà nước giải quyết và không nằm trong khu vực bị thu hồi hoặc cưỡng chế.
- Hồ sơ phải được lập bản đồ địa chính mới để xác định chính xác ranh giới lối đi chung.
Nếu không đáp ứng các điều kiện nêu trên, Cơ quan Nhà nước có thể từ chối cập nhật lối đi này trên Sổ đỏ.
Hồ sơ, thủ tục cập nhật lối đi qua trên Sổ đỏ
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Việc cập nhật lối đi qua trên Sổ đỏ được thực hiện theo thủ tục đăng ký biến động về quyền đối với thửa đất liền kề được quy định tại Mục II.1 B Phần V Phụ lục 1 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Giấy chứng nhận đã cấp;
- Một trong các loại giấy tờ liên quan đến nội dung biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất đối với từng trường hợp cụ thể, ví dụ: Bản án/quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật về việc thỏa thuận mở lối đi qua; Bản vẽ, sơ đồ thửa đất thể hiện lối đi qua,….
- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
* Có thể nộp hồ sơ tại các cơ quan sau:
- Bộ phận Một cửa;
- Văn phòng đăng ký đất đai;
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện
Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.
Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận Một cửa thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
Kiểm tra các điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai đối với trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất, của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của Luật Đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai thông báo lý do và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.
Bước 4: Trả kết quả
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
