Khi vợ chồng ly hôn, việc phân chia tài sản chung, đặc biệt là quyền sử dụng đất, thường phát sinh nhiều tranh chấp. Một trong những trường hợp phức tạp là đất chưa có Sổ đỏ nhưng được vợ chồng tạo lập, nhận chuyển nhượng hoặc sử dụng trong thời kỳ hôn nhân. Vậy đất chưa có Sổ đỏ khi ly hôn có được chia không? Nếu được chia thì Tòa án sẽ giải quyết như thế nào? Trên thực tế, việc chưa được cấp Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc quyền lợi của vợ hoặc chồng đối với thửa đất đương nhiên không được xem xét. Tòa án còn phải xác định nguồn gốc đất, quá trình sử dụng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, thời điểm hình thành tài sản và việc thửa đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận hay không. Đồng thời, nếu xác định đây là tài sản chung của vợ chồng thì việc phân. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp lý và cách giải quyết đối với trường hợp này, giúp vợ hoặc chồng có cơ sở bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi yêu cầu phân chia tài sản.
Nguyên tắc phân chia tài sản của vợ chồng khi ly hôn?
Sau khi xác định được đâu là tài sản chung, vấn đề tiếp theo là Tòa án sẽ chia khối tài sản đó theo nguyên tắc nào. Căn cứ Điều 33, Điều 38, Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Điều 5 Nghị quyết 01/2014/NQ-HĐTP, việc chia tài sản của vợ chồng được thực hiện theo các nguyên tắc sau:
Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản, văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng.
Tuỳ vào chế độ tài sản của vợ chồng là chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định hay theo thỏa thuận, việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì tuân theo các nguyên tắc dưới đây để giải quyết việc chia tài sản chung.
- Nguyên tắc chia đôi tài sản chung: Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau: Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng; Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung; Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập; Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng; Trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết mà việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của vợ hoặc chồng còn sống và gia đình.
- Nguyên tắc chia tài sản chung bằng hiện vật: Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.
- Nguyên tắc tài sản riêng của ai thì thuộc sở hữu của người đó: Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này. Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Đất chưa có Sổ đỏ, vợ chồng ly hôn có được chia không?
“Sổ đỏ” là cách gọi phổ biến của người dân đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận được xác định là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền. Cụ thể:
“21. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Bên cạnh đó, Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng, trong đó xác định: “1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”
Như vậy, việc thửa đất chưa được cấp Sổ đỏ không phải là căn cứ duy nhất để xác định đất có được chia khi vợ chồng ly hôn hay không. Sổ đỏ có ý nghĩa trong việc xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, nhưng khi giải quyết tranh chấp tài sản, Tòa án còn phải xem xét nguồn gốc hình thành, quá trình quản lý, sử dụng đất, giấy tờ liên quan và các căn cứ khác để xác định quyền sử dụng đất có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không.
Do đó, trường hợp quyền sử dụng đất được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, thuộc tài sản chung của vợ chồng và đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng thực tế chưa được cấp, thì khi vợ chồng ly hôn, một bên có yêu cầu phân chia, quyền sử dụng đất vẫn có thể được Tòa án xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật. Việc chưa có Sổ đỏ không đương nhiên làm mất quyền yêu cầu phân chia tài sản của vợ hoặc chồng.
Đất chưa có Sổ đỏ được chia thế nào khi vợ chồng ly hôn?
Trường hợp vợ chồng ly hôn có yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất nhưng thửa đất chưa được cấp Sổ đỏ, Tòa án không chỉ căn cứ vào việc thửa đất đã có Giấy chứng nhận hay chưa mà còn phải xem xét nguồn gốc hình thành, quá trình quản lý, sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và tình trạng pháp lý của thửa đất để xác định đây có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không. Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, trường hợp các bên không thỏa thuận được thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung khi ly hôn; về nguyên tắc, tài sản chung được chia đôi nhưng phải xem xét các yếu tố như hoàn cảnh của vợ chồng, công sức đóng góp, bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên và lỗi của mỗi bên. Tài sản chung được ưu tiên chia bằng hiện vật; nếu không thể chia bằng hiện vật thì chia theo giá trị, bên nhận phần tài sản có giá trị lớn hơn phải thanh toán phần chênh lệch cho bên còn lại.
Đối với trường hợp đất chưa được cấp Sổ đỏ nhưng có căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của vợ chồng, chẳng hạn đất đang được sử dụng ổn định, có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai 2024, thì việc chưa được cấp Sổ đỏ không đương nhiên làm mất quyền yêu cầu phân chia tài sản của vợ hoặc chồng. Luật Đất đai 2024 vẫn quy định nhiều trường hợp người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận dù chưa có Giấy chứng nhận tại thời điểm hiện tại. Khi đó, nếu có đủ căn cứ xác định quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, Tòa án có thể xem xét giải quyết quyền và lợi ích của các bên đối với thửa đất theo yêu cầu trong vụ án ly hôn. Việc phân chia có thể được thực hiện bằng hiện vật nếu điều kiện thực tế và pháp luật về đất đai cho phép; trường hợp không thể chia bằng hiện vật thì có thể xác định giá trị quyền sử dụng đất để giải quyết phần tài sản mà mỗi bên được hưởng theo quy định về chia tài sản chung khi ly hôn.
Tuy nhiên, cần phân biệt với trường hợp đất “không có Sổ đỏ” do quyền sử dụng đất chưa được Nhà nước công nhận hoặc được hình thành từ giao dịch không đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai.
Ví dụ, vợ chồng mua đất bằng giấy tay trong khi người chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận, thửa đất chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hoặc việc sử dụng đất có tranh chấp, lấn chiếm, sử dụng không đúng quy định. Khi đó, không thể chỉ dựa vào giấy mua bán hoặc việc hai vợ chồng đang trực tiếp sử dụng đất để mặc nhiên xác định vợ chồng đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và chia thửa đất như một tài sản chung đã được công nhận. Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất về nguyên tắc phải đáp ứng các điều kiện luật định, trong đó có điều kiện về Giấy chứng nhận và tình trạng pháp lý của đất. Vì vậy, đối với đất mua bán bằng giấy tay, Tòa án cần xem xét thời điểm giao dịch, giấy tờ chuyển nhượng, nguồn gốc đất, người chuyển nhượng có quyền sử dụng đất hay không, quá trình giao nhận và sử dụng đất cũng như các điều kiện pháp lý khác trước khi xác định có thể công nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng hay không.
Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ căn cứ để được công nhận hoặc không thuộc trường hợp pháp luật cho phép xác lập quyền sử dụng đất, Tòa án không thể đơn giản tuyên chia quyền sử dụng đất cho vợ chồng như đối với một thửa đất đã được xác lập quyền hợp pháp. Tuy nhiên, nếu trên đất có nhà ở, công trình hoặc tài sản khác do vợ chồng tạo lập hợp pháp thì việc giải quyết những tài sản này vẫn cần được xem xét độc lập theo tính chất, nguồn gốc và giá trị của tài sản.
Như vậy, “chưa có Sổ đỏ” và “không có căn cứ pháp lý để được công nhận quyền sử dụng đất” là hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Đất chưa được cấp Sổ đỏ vẫn có thể được xem xét phân chia nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất hợp pháp và đây là tài sản chung của vợ chồng; ngược lại, nếu bản thân quyền sử dụng đất chưa được xác lập hoặc giao dịch làm phát sinh quyền sử dụng đất không đáp ứng điều kiện pháp luật thì Tòa án phải xem xét tính hợp pháp của quyền sử dụng đất trước khi quyết định việc phân chia.
Điều kiện để được phân chia đất chưa có Sổ đỏ khi ly hôn
Để yêu cầu Tòa án xem xét, phân chia đất chưa có Sổ đỏ khi ly hôn, người có yêu cầu cần cung cấp được căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thuộc tài sản chung của vợ chồng, đồng thời thửa đất phải có cơ sở pháp lý để được xem xét, công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể:
- Có yêu cầu phân chia tài sản tại Tòa án thông qua đơn khởi kiện về ly hôn, đơn yêu cầu công nhận thuận tình ly hôn hoặc trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án ly hôn;
- Có giấy tờ, tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất và căn cứ xác định quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng;
- Thửa đất tại thời điểm Tòa án giải quyết phải có căn cứ để được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Luật Đất đai và pháp luật có liên quan. Tùy từng trường hợp, Tòa án sẽ xem xét nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng, hiện trạng sử dụng, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và các điều kiện pháp lý khác của thửa đất.
Căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết vấn đề này là sự kết hợp giữa Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Luật Đất đai 2024. Theo đó, khi giải quyết yêu cầu chia tài sản của vợ chồng, Tòa án không chỉ xác định đây có phải là tài sản chung hay không mà còn phải xem xét tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất để có cơ sở xác định quyền và lợi ích của mỗi bên đối với tài sản. Đối với đất chưa được cấp Sổ đỏ, người yêu cầu phân chia cần cung cấp các tài liệu, chứng cứ để chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Tùy từng trường hợp, các tài liệu này có thể bao gồm:
- Biên lai, chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất;
- Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Giấy tờ về giao đất, cho thuê đất hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền lập;
- Bản đồ địa chính, sổ mục kê, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ;
- Các giấy tờ, tài liệu khác thể hiện quá trình quản lý, sử dụng đất và nguồn gốc hình thành thửa đất.
Trường hợp không có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, Tòa án có thể căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ khác trong hồ sơ vụ án, kết quả xác minh tại địa phương, lời khai của các bên, người làm chứng và tình trạng thực tế của thửa đất để đánh giá nguồn gốc, quá trình sử dụng và tình trạng pháp lý của đất.
Đặc biệt, đối với đất khai hoang, đất lấn chiếm hoặc đất sử dụng không đúng mục đích, việc chưa có Sổ đỏ không đồng nghĩa với việc đương nhiên không được xem xét. Luật Đất đai 2024 có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận đối với một số trường hợp đang sử dụng đất có nguồn gốc do lấn, chiếm hoặc sử dụng đất không đúng mục đích. Vì vậy, cần đối chiếu cụ thể với điều kiện, thời điểm sử dụng đất, hiện trạng và quy hoạch của từng trường hợp để xác định đất có thuộc diện được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất hay không.
Như vậy, điều kiện quan trọng không chỉ là đất đã có Sổ đỏ hay chưa mà phải xác định được quyền sử dụng đất có cơ sở pháp lý để được công nhận hay không. Nếu có đủ căn cứ xác định đây là tài sản chung của vợ chồng và quyền sử dụng đất thuộc trường hợp được pháp luật công nhận, Tòa án có thể xem xét giải quyết quyền tài sản của các bên khi ly hôn. Ngược lại, nếu không có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp hoặc thửa đất không thuộc trường hợp được công nhận theo quy định pháp luật, Tòa án phải xem xét tình trạng pháp lý cụ thể trước khi quyết định có phân chia quyền sử dụng đất hay chỉ giải quyết đối với giá trị tài sản do vợ chồng tạo lập trên đất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
