Mua bán đất không có Sổ đỏ diễn ra khá phổ biến trên thực tế, bởi loại đất này thường có giá thành rẻ hơn so với đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc giao dịch khi chưa có Sổ đỏ không chỉ tiềm ẩn nhiều rủi ro mà còn có thể để lại những hệ lụy pháp lý nghiêm trọng về sau. Vậy, đất chưa có Sổ đỏ, mua bán có bị phạt không? Kính mời Quý anh/chị và các bạn cùng chúng tôi tìm hiểu về vấn đề này trong bài viết sau đây nhé.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều kiện của bên chuyển nhượng
Tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Điều kiện của bên nhận chuyển nhượng
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất khác trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng đó;
- Tổ chức, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
Đất chưa có Sổ đỏ, mua bán có bị phạt không?
Như chúng tôi đã phân tích ở trên, Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp nêu trên. Do đó, trường hợp mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật. Căn cứ tại điểm c, khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định xử phạt như sau:
“Điều 17. Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định
[…]
3. Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:
[…]
c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, hành vi vi phạm này sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như sau:
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a) Buộc bên nhận chuyển quyền, bên thuê, bên thuê lại phải trả lại đất cho bên chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại trừ trường hợp quy định tại điểm d, đ khoản này;
[…]
d) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định;
đ) Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp không trả lại được đất do bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản, cá nhân đã chết mà không có người thừa kế hoặc chuyển đi nơi khác mà được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận tại thời điểm phát hiện hành vi vi phạm không xác định được địa chỉ và không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 81 và Điều 82 của Luật Đất đai. Bên nhận chuyển quyền phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền thực hiện hành vi vi phạm gây ra trước khi chuyển quyền”.
Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đất chưa được cấp Sổ đỏ thì bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị xử phạt từ 30 triệu – 50 triệu đồng. Đi kèm với việc xử phạt, nếu thửa đất đủ điều kiện thì vẫn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (tức Sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.
Những rủi ro thường gặp khi mua đất chưa có Sổ đỏ
Sổ đỏ là một trong những giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức. Do đó, không chỉ bị xử phạt vi phạm, trường hợp mua đất không có Sổ đỏ có thể gặp phải những rủi ro sau đây:
- Không xác minh chính xác được nguồn gốc của đất: Nếu đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ gây khó khăn cho khâu xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó. Người sử dụng đất sẽ không biết mảnh đất mình mua có đang thuộc quy hoạch không hay có trong tình trạng bị lấn chiếm, tranh chấp hay không?...
- Dễ xảy ra tranh chấp: Về mặt pháp lý, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Vì vậy, nếu không có Sổ đỏ và không thực hiện được đăng ký thì dù đã trả tiền người mua cũng không có quyền sử dụng đất.
- Không được thế chấp để vay tiền: Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi có Sổ đỏ.
- Bị hạn chế quyền sử dụng đất: Trường hợp mua phải đất không có Sổ đỏ sẽ bị hạn chế hoặc bị mất các quyền của người sử dụng đất như: Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho thuê,… (chỉ trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận (điểm a khoản 4 Điều 127).
- Khó được cấp phép xây dựng: Trong hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng nhà ở yêu cầu phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Vì vậy, đất không có Sổ đỏ sẽ rất khó xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà trên đó…
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
