Nhiều người nghĩ rằng đất được cấp cho hộ gia đình thì các thành viên trong hộ có thể xây dựng nhà riêng trên cùng thửa đất để thuận tiện cho việc sinh sống, điều này cần phải xác định quyền của các thành viên và điều kiện xây dựng theo quy định pháp luật. Vậy đất cấp cho hộ gia đình có thể xây dựng hai căn nhà riêng biệt trên cùng một thửa đất hay không? Chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc này trong bài viết sau đây.
Thế nào là đất cấp cho hộ gia đình?
Căn cứ theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.”
Theo đó, đất cấp cho hộ gia đình là cấp cho các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ - chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi theo quy định).
Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất (thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất không có nguồn gốc do Nhà nước giao, cho thuê), nhận chuyển quyền sử dụng đất (nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho,…).
Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Khi có chung quyền sử dụng đất thì các thành viên trong gia đình có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện.
Làm sao để xác định được những ai có chung quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình?
Để xác định ai là người có quyền sử dụng đất thì phải xem các thành viên có trong hộ tại thời điểm được Nhà nước cấp đất bao gồm những ai, từ đó sẽ xác định được những ai có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình.
Nếu người sinh ra sau thời điểm cấp đất (ví dụ: con sinh sau khi hộ đã được cấp đất) sẽ không đương nhiên trở thành đồng chủ sử dụng đất của hộ (tức sẽ không có quyền sử dụng đất), trừ khi được tặng cho, thừa kế hoặc có thỏa thuận phân chia.
Và nếu người nhập khẩu sau (ví dụ: vợ/chồng kết hôn sau thời điểm cấp đất, con nuôi nhận sau) cũng không đương nhiên có chung quyền sử dụng đất với hộ gia đình, do đó người này cũng không có quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Ngược lại, nếu người có mặt tại thời điểm được Nhà nước giao đất cho hộ gia đình và có đủ điều kiện (quan hệ gia đình, sống chung, cùng sử dụng đất) thì được xác định là thành viên có chung quyền sử dụng đất, dù sau này họ có tách khẩu, đi làm ăn xa thì quyền sử dụng đất của họ vẫn được pháp luật bảo vệ và họ vẫn có các quyền của mình đối với thửa đất cấp cho hộ gia đình.
Như chúng tôi đã phân tích nêu trên , việc xác định ai là thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất phải dựa vào hồ sơ nhân khẩu và quan hệ thực tế. Trong đó, sổ hộ khẩu, danh sách nhân khẩu là chứng cứ quan trọng nhất. Nhưng sổ hộ khẩu giấy hiện nay đã bị thu hồi, do đó việc xác định này phải khai thác dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
Cụ thể căn cứ theo Điều 8 Luật Cư trú 2020 quy định về quyền của công dân về cư trú như sau: “Được khai thác thông tin về cư trú của mình trong Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư; được cơ quan đăng ký cư trú trong cả nước không phụ thuộc vào nơi cư trú của mình xác nhận thông tin về cư trú khi có yêu cầu”.
Theo đó, người trong hộ gia đình được cấp đất có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan Công an có thẩm quyền để xin trích lục nhân khẩu gốc và xác nhận thông tin cư trú của hộ gia đình tại thời điểm được Nhà nước cấp đất bao gồm những thành viên nào.
Đất cấp cho hộ gia đình có được xây 2 căn nhà trên cùng 1 thửa đất không?
Căn cứ theo khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.”.
Đồng thời, căn cứ theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định trước khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, mỗi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) thông thường chỉ cấp và quản lý một công trình nhà ở chính gắn liền với thửa đất đó. Việc xây dựng 2 căn nhà riêng biệt trên cùng một thửa đất mà chưa tách thửa thì sẽ không được cấp Giấy phép xây dựng cho căn thứ hai và không thể làm thủ tục hoàn công.
Do đó, theo các quy định về quản lý đất đai và xây dựng thì hộ gia đình không được xây dựng đồng thời nhiều căn nhà trên cùng một thửa đất. Vì mỗi thửa đất có ranh giới và mục đích sử dụng được ghi trên Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhiều căn nhà độc lập trên một thửa đất sẽ làm vượt quá mật độ, sai mục đích và không được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, trừ trường hợp xây dựng các công trình phụ trợ, nhà phục vụ cho chính căn nhà chính, hoặc nhà trọ/nhà cho thuê nằm trong cùng một khối kiến trúc được cấp phép theo quy định của pháp luật.
Một thành viên có được tự ý xây nhà trên thửa đất cấp cho hộ gia đình không?
Một thành viên trong hộ không được tự ý xây nhà trên thửa đất cấp cho hộ gia đình nếu không có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp của các thành viên có quyền sử dụng đất còn lại.
Căn cứ khoản 1 Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015, sở hữu chung là trường hợp nhiều chủ thể cùng sở hữu một tài sản. Khi quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì thửa đất đó được xác định là tài sản thuộc sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận, không thuộc quyền định đoạt riêng của bất kỳ cá nhân nào.
Theo đó, một thành viên trong hộ nếu muốn xây nhà trên đất cấp cho hộ gia đình cần phải đáp ứng các điệu kiện cơ bản sau:
- Phải có sự đồng ý của tất cả thành viên có quyền sử dụng đất trong hộ:
Do quyền sử dụng đất là quyền chung của nhiều người, nên trước khi xây dựng, các đồng sở hữu phải thống nhất bằng văn bản hoặc thỏa thuận rõ ràng về việc xây nhà trên thửa đất đó. Nếu không có sự đồng ý này thì việc xây dựng có thể bị coi là xâm phạm quyền sử dụng đất chung và dẫn đến tranh chấp.
- Đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất:
Theo quy định tại Luật Đất đai và Luật Nhà ở, chỉ những thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở (đất phi nông nghiệp) mới được phép xây dựng nhà ở. Nếu thửa đất cấp cho hộ gia đình là đất nông nghiệp hoặc chưa được chuyển đổi sang đất ở, thì trước khi xây nhà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Phải tuân thủ các quy định về xin phép xây dựng:
Nếu quy mô xây nhà bắt buộc phải xin phép theo pháp luật xây dựng (ví dụ nhà có diện tích lớn, công trình nhiều tầng…), thì giấy phép xây dựng phải do người đại diện theo thỏa thuận của những thành viên trong hộ gia đình nộp hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền cấp trước khi thi công. Xây dựng không có giấy phép khi pháp luật yêu cầu có thể bị xử phạt, buộc tháo dỡ.
- Phải đáp ứng quy hoạch, an toàn kỹ thuật, môi trường:
Công trình xây dựng còn phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị/nông thôn, an toàn phòng cháy chữa cháy, an toàn kỹ thuật, và không làm ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất liền kề hay môi trường xung quanh.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
