Theo quy định, một số trường hợp xây dựng công trình phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, thực trạng xây dựng không giấy phép diễn ra rất phổ biến trước đây, do đó hiện nay rất nhiều công trình xây dựng tồn tại mà không có giấy phép xây dựng. Nhiều người dân thắc mắc rằng hành vi này bị xử lý như thế nào? Những công trình này có bị buộc phải tháo dỡ hay không? Theo dõi bài viết sau đây của Luật sư giỏi Sài Gòn để tìm hiểu về vấn đề này nhé!
Quy định về xử lý và buộc phá dỡ đối với hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng
Theo khoản 1 Điều 54 Luật Xây dựng năm 2025 quy định về các trường hợp phá dỡ công trình xây dựng, theo đó công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép là trường hợp phải phá dỡ công trình.
Hành vi xây dựng nhà ở không có giấy phép mà theo quy định phải có giấy phép là hành vi vi phạm pháp luật. Theo đó, tại khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Mức phạt tiền quy định trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức (điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Ngoài bị phạt tiền, tùy vào từng trường hợp sẽ bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc giải quyết như sau:
- Nếu hành vi vi phạm đã kết thúc: bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm
- Nếu trường hợp vẫn đang thi công xây dựng: phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.
Như vậy, công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép về nguyên tắc sẽ bị xử phạt và buộc phải phá dỡ.
Trường hợp và điều kiện công trình xây dựng không có giấy phép được tồn tại
Pháp luật có quy định một số trường hợp ngoại lệ về công trình xây dựng không phép vẫn được phép tồn tại nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định. Cụ thể căn cứ theo Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, những trường hợp xây dựng không phép sẽ được cấp giấy phép xây dựng sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt và nộp lại số lợi bất hợp pháp thì không bị phá dỡ nếu đáp ứng đủ 6 điều kiện sau đây:
(1) Hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04 tháng 01 năm 2008 và đã kết thúc trước ngày 15 tháng 01 năm 2018 nhưng sau ngày 15 tháng 01 năm 2018 mới được người có thẩm quyền phát hiện hoặc đã được phát hiện trước ngày 15 tháng 01 năm 2018 và đã có một trong các văn bản sau đây: biên bản vi phạm hành chính, quyết định xử phạt vi phạm hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả;
(2) Không vi phạm chỉ giới xây dựng;
(3) Không ảnh hưởng các công trình lân cận;
(4) Không có tranh chấp;
(5) Xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp;
(6) Nay phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Như vậy, nhà ở xây dựng không phép mà theo quy định phải có giấy phép được xây dựng từ 04/01/2008 và đã xây dựng xong trước ngày 15/01/2018 nếu đủ các điều kiện trên sẽ không áp dụng biện pháp buộc phá dỡ nhà mà thay vào đó sẽ áp dụng biện pháp buộc nộp số lợi bất hợp pháp.
Riêng đối với hành vi vi phạm mà đáp ứng các điều kiện (1), (2), (3), (4) và (5) nhưng không đáp ứng điều kiện (6) thì xử lý như sau:
Hành vi vi phạm được người có thẩm quyền phát hiện trước ngày 15 tháng 01 năm 2018 đã lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, quyết định áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nhưng đến ngày 15 tháng 01 năm 2018 cá nhân, tổ chức vi phạm vẫn chưa thực hiện việc nộp phạt (nếu có) và nộp số lợi bất hợp pháp, thì người có thẩm quyền xử phạt ban hành quyết định áp dụng biện pháp buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm thay thế biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp.
Lưu ý: Đối với các công trình xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì xử phạt theo quy định tại nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Đối với các hành vi xây dựng nhà ở không phép mà theo quy định phải có giấy phép từ 15/01/2018 sẽ không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp nữa mà sẽ bị buộc phải phá dỡ nếu hành vi vi phạm đã kết thúc. Còn nếu hành vi chưa kết thúc thì áp dụng theo trình tự, thủ tục tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Cách tính số lợi bất hợp pháp phải nộp đối với công trình xây dựng không phép trong trường hợp trên:
Căn cứ khoản 3 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải nộp số lợi bất hợp pháp theo quy định sau:
Trường hợp xây dựng công trình nhằm mục đích kinh doanh: số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với đơn giá 1m2 theo hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;
Trường hợp xây dựng công trình không nhằm mục đích kinh doanh: số lợi bất hợp pháp là tổng số m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với chi phí 1m2 sàn xây dựng theo dự toán được duyệt nhưng không được thấp hơn suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;
Trường hợp không có hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đã ký hoặc dự toán được duyệt: số lợi bất hợp pháp được xác định là tổng m2 sàn xây dựng vi phạm nhân với suất vốn đầu tư đối với cùng loại, cấp công trình do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhân với 50%;
Người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính áp dụng suất vốn đầu tư tại thời điểm ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính và chịu trách nhiệm xác định số lợi bất hợp pháp phải nộp các trường hợp trên.
Lưu ý: Không áp dụng biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp tính theo tỷ lệ giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ.
Trình tự các bước thực hiện để nhà ở được phép tồn tại
Căn cứ khoản 5 Điều 84 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, khi có đủ điều kiện thì nhà ở riêng lẻ muốn được phép tồn tại được cấp giấy phép xây dựng phải thực hiện các bước sau:
Bước 1: Tổ chức, cá nhân nộp phạt vi phạm hành chính và số lợi bất hợp pháp
Bước 2: Tổ chức, cá nhân tiến hành kiểm định chất lượng công trình
Bước 3: Xin cấp giấy phép xây dựng
Ngoài những giấy tờ theo quy định, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng còn phải bổ sung thêm giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nộp phạt và số lợi bất hợp pháp theo quy định (nếu có).
Bước 4: Cơ quan nhà nước có ý kiến xác nhận về Quy hoạch - Kiến trúc và cấp giấy phép xây dựng
Bước 5: Xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.
Sau khi tổ chức, cá nhân vi phạm hoàn thành các thủ tục nêu trên thì được cơ quan có thẩm quyền xem xét, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng theo quy định.
Trên đây là trường hợp và điều kiện công trình xây không phép được phép tồn tại. Người dân, chủ đầu tư cũng cần lưu ý quy định được phép tồn tại chỉ áp dụng đối với hành vi vi phạm xảy ra từ ngày 04/01/2008 và đã kết thúc trước ngày 15/01/2018 để thực hiện theo đúng quy định.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
