Trong thực tiễn giao dịch dân sự, hợp đồng đặt cọc được sử dụng phổ biến như một biện pháp bảo đảm nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên trước khi tiến tới giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Tuy nhiên, không ít trường hợp sau khi nhận hoặc giao tiền cọc, một bên lại tự ý hủy bỏ hoặc không thực hiện đúng cam kết, dẫn đến tranh chấp về việc có được yêu cầu bồi thường thiệt hại hay phạt cọc hay không. Vậy, pháp luật hiện hành quy định như thế nào về quyền yêu cầu phạt cọc, bồi thường trong trường hợp vi phạm hợp đồng đặt cọc? Có được yêu cầu phạt cọc cùng với bồi thường thiệt hại được không? Đây chính là vấn đề pháp lý được nhiều chủ thể quan tâm khi thực hiện hợp đồng. Bởi lẽ việc phạt cọc hay bồi thường thiệt hại là vấn đề phát sinh mà bên bị thiệt hại được yêu cầu đền bù khi bên kia vi phạm hợp đồng. Để làm rõ vấn đề trên, kính mời anh/chị và các bạn cùng theo dõi bài viết bên dưới của chúng tôi nhé.
Đặt cọc là gì? Pháp luật quy định như thế nào về phạt cọc?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về đặt cọc cụ thể như sau: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.” Theo đó, trong trường hợp các bên muốn đảm bảo cho việc giao kết một giao dịch dân sự trong tương lai, thì các bên sẽ tiến hành đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện giao dịch. Đặt cọc thường là một khoản có giá trị như tiền hoặc tài snar hợp pháp của các bên yêu cầu giao dịch và có sự đồng ý của bên nhận cọc.
Và tùy theo từng tình huống mà, tài sản đặt cọc được xử lý như sau:
- Hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một hợp đồng lập ra để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của các bên và ràng buộc các bên thực hiện một giao dịch dân sự khác có liên quan. Hợp đồng đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.
Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc:
Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.
Vì bản chất là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:
- Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở).
- Thời hạn đặt cọc.
- Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).
- Mức đặt cọc.
- Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.
- Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.
- Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…).
- Điều khoản thi hành.
Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật khi ký hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp ký hợp đồng đặt cọc nhưng cài điều khoản bất lợi cho bên còn lại với mục đích đẩy bên còn lại vi phạm hợp đồng để “phạt cọc”.
Điều kiện áp dụng phạt cọc theo quy định pháp luật
Để được áp dụng điều khoản phạt cọc, các bên cần đáp ứng các điều kiện được nêu rõ tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Theo quy định này, đặt cọc được hiểu là việc một bên (gọi là bên đặt cọc) giao cho bên còn lại (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trong một thời hạn nhất định.
- Nếu hợp đồng được giao kết và thực hiện đúng thỏa thuận, tài sản đặt cọc phải được hoàn trả cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán.
- Trường hợp bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc không thực hiện hợp đồng, họ phải hoàn trả tài sản đặt cọc và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.
Từ quy định trên có thể thấy, pháp luật dân sự đã tạo hành lang rõ ràng để bảo vệ quyền lợi của các bên, đồng thời cho phép thỏa thuận phạt cọc khi một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết.
Điều kiện để được yêu cầu bồi thường thiệt hại trong hợp đồng dân sự
Theo quy định tại Điều 13 Bộ luật Dân sự 2015, khi quyền dân sự của một cá nhân hoặc pháp nhân bị xâm phạm, họ có quyền yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên đã có thỏa thuận riêng về phạm vi bồi thường. Đây là nguyên tắc chung nhằm bảo vệ quyền lợi của bên bị vi phạm.
Ngoài ra, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 tiếp tục khẳng định quyền được bồi thường thiệt hại trong trường hợp vi phạm hợp đồng, với các nội dung cụ thể:
- Bên có quyền được đòi bồi thường đối với khoản lợi ích mà lẽ ra họ được hưởng nếu hợp đồng được thực hiện đúng thỏa thuận.
- Đồng thời, họ có thể yêu cầu bên vi phạm thanh toán các chi phí phát sinh hợp lý do việc hợp đồng không được thực hiện, miễn là khoản này không trùng lặp với phần bồi thường về lợi ích hợp đồng.
Từ các quy định trên, có thể rút ra rằng: khi một bên trong hợp đồng có hành vi vi phạm nghĩa vụ làm phát sinh thiệt hại thực tế, và thiệt hại đó không xuất phát từ lỗi của bên bị thiệt hại, thì bên bị thiệt hại có đầy đủ cơ sở pháp luật để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo hợp đồng.
Có được yêu cầu phạt cọc cùng với bồi thường thiệt hại trong hợp đồng đặt cọc được không?
Trong thực tế giao kết hợp đồng, đặc biệt là các hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, xe ô tô hay hợp đồng dịch vụ, câu hỏi thường gặp là: khi bên nhận hoặc bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ thì bên còn lại có quyền vừa yêu cầu phạt cọc vừa đòi bồi thường thiệt hại hay không? Vấn đề này đã được quy định rõ tại khoản 3 Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo quy định, các bên có quyền tự do thỏa thuận về chế tài khi vi phạm, cụ thể:
Hợp đồng có thể ghi nhận việc bên vi phạm chỉ chịu phạt vi phạm, hoặc vừa chịu phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại.
Nếu hợp đồng chỉ thỏa thuận về phạt vi phạm mà không đề cập đến bồi thường thiệt hại, thì khi có vi phạm, bên vi phạm chỉ phải chịu phạt theo mức đã thống nhất, không bị buộc bồi thường. Từ quy định trên, có thể chia thành hai trường hợp thực tế:
Trường hợp 1: Hợp đồng có điều khoản rõ ràng về phạt cọc và bồi thường thiệt hại:
Nếu trong hợp đồng ghi nhận rằng bên vi phạm phải chịu phạt cọc và bồi thường thiệt hại khi hành vi vi phạm gây ra tổn thất, thì bên bị vi phạm hoàn toàn có quyền đồng thời yêu cầu cả hai chế tài. Ví dụ: ngoài việc giữ lại khoản tiền đặt cọc, bên bị vi phạm còn có thể yêu cầu bồi thường các chi phí phát sinh như chi phí chuẩn bị hợp đồng, thiệt hại về lợi nhuận hoặc các khoản chi phí hợp lý khác để khắc phục hậu quả.
Trường hợp 2: Hợp đồng chỉ quy định về phạt cọc, không đề cập bồi thường:
Nếu nội dung hợp đồng chỉ nêu về phạt cọc mà không có bất kỳ thỏa thuận nào về bồi thường, thì bên bị vi phạm chỉ được yêu cầu phạt cọc theo mức đã giao kết. Trong trường hợp này, việc yêu cầu bồi thường sẽ không có cơ sở pháp luật, trừ khi các bên đạt được thỏa thuận bổ sung sau đó.
Trường hợp 3: Hợp đồng chỉ thỏa thuận về bồi thường thiệt hại, không đề cập phạt cọc:
Rất nhiều người lầm tưởng rằng, nếu trong hợp đồng chỉ ghi “bồi thường thiệt hại” mà không ghi “phạt cọc” thì sẽ không được yêu cầu phạt cọc. Nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, điều này không hoàn toàn đúng.
Cụ thể, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ, thì bên đặt cọc có quyền yêu cầu phạt cọc, tức là yêu cầu trả lại gấp đôi số tiền cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Như vậy, nếu hai bên chỉ thỏa thuận về bồi thường thiệt hại mà không loại trừ việc phạt cọc, thì khi xảy ra vi phạm, bên bị vi phạm vẫn có quyền yêu cầu phạt cọc. Tòa án sẽ xem xét bản chất của giao dịch – có việc giao nhận tiền cọc thật hay không, để đưa ra phán quyết.
Như vậy, nếu hợp đồng chỉ ghi “bồi thường thiệt hại” mà không có thỏa thuận loại trừ việc phạt cọc, thì vẫn có quyền yêu cầu phạt cọc. Chỉ khi các bên có thỏa thuận khác rõ ràng, thì mới thực hiện theo thỏa thuận đó.
Từ các trường hợp trên, có thể thấy rằng việc xác định quyền vừa phạt cọc vừa bồi thường thiệt hại phụ thuộc hoàn toàn vào nội dung thỏa thuận hợp đồng. Để đảm bảo quyền lợi, các bên nên quy định rõ trong hợp đồng rằng bên vi phạm phải chịu cả phạt cọc và bồi thường thiệt hại khi có vi phạm, tránh tranh chấp về sau.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Văn phòng 1: 15/50 Đoàn Như Hài, Phường 13, Quận 4, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 3: 98S Trần Đại Nghĩa, Phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
