Trong thực tế, để thuận tiện cho việc sử dụng hoặc canh tác, nhiều người lựa chọn đổi đất cho nhau thay vì thực hiện giao dịch mua bán. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp các bên tự thỏa thuận hoán đổi quyền sử dụng đất đều được pháp luật công nhận. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện, đối tượng và trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai. Vậy có được đổi đất cho nhau thay vì mua bán hay không, điều kiện để thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất hiện nay là gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể các quy định pháp luật liên quan để người sử dụng đất có căn cứ áp dụng đúng trong từng trường hợp.
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì? Có được đổi đất cho nhau không?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định cụ thể như sau “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này và luật khác có liên quan.”. Theo đó, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước cho phép thực hiện. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp các bên có nhu cầu "đổi đất" đều được xem là chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, chưa có văn bản nào quy định về khái niệm “chuyển đổi quyền sử dụng đất”. Xét về bản chất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc hai bên đồng thời chuyển giao và nhận quyền sử dụng đất của nhau trên cơ sở thỏa thuận. Sau khi hoàn tất thủ tục theo quy định, mỗi bên trở thành người sử dụng hợp pháp đối với phần đất đã nhận chuyển đổi.
Đối với trường hợp giá trị quyền sử dụng đất của hai bên không tương đương, các bên có thể thỏa thuận việc thanh toán phần giá trị chênh lệch. Khoản tiền này chỉ nhằm cân bằng giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển đổi và không làm thay đổi bản chất của giao dịch.
Điều kiện để chuyển đổi đất, theo quy định mới nhất hiện nay:
Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp thuộc các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất thông qua chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác. Như vậy, pháp luật hiện hành chỉ cho phép chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp. Đối với đất ở và các loại đất phi nông nghiệp khác, các bên không được áp dụng hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất mà phải lựa chọn các hình thức chuyển quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho hoặc các giao dịch phù hợp theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh việc thuộc đối tượng được phép chuyển đổi, người sử dụng đất còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 và Điều 47 Luật Đất đai 2024. Cụ thể:
Thứ nhất, phải đáp ứng các điều kiện chung để được thực hiện quyền đối với quyền sử dụng đất, gồm:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại Giấy chứng nhận hợp pháp theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp khi thực hiện dồn điền, đổi thửa;
- Thửa đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định hoặc phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;
- Đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, ngoài các điều kiện nêu trên, các bên còn phải đáp ứng các điều kiện riêng theo Điều 47 Luật Đất đai 2024.
Thứ ba, trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, thì phải hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính theo quy định trước khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Có thể thấy, việc đổi đất giữa các cá nhân không chỉ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên mà còn phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định. Nếu thiếu một trong các điều kiện nêu trên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể từ chối giải quyết thủ tục đăng ký biến động hoặc không công nhận việc chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định.
Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Một trong những điểm mà nhiều người dễ nhầm lẫn là cho rằng mọi giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, đối với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, pháp luật hiện hành có quy định riêng.
Cụ thể, theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không thuộc trường hợp bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng, chứng thực đối với loại hợp đồng này được thực hiện theo nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên.
Như vậy, các bên vẫn có thể lập hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất mà không cần công chứng hoặc chứng thực nếu không có nhu cầu. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch, đặc biệt khi xảy ra tranh chấp về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên, việc công chứng hoặc chứng thực vẫn là giải pháp được khuyến nghị nhằm tăng giá trị chứng cứ và bảo đảm tính an toàn pháp lý cho giao dịch.
Cần lưu ý rằng, việc không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng không đồng nghĩa với việc các bên được bỏ qua thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thuộc trường hợp phải đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
