Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay còn được người dân gọi thông dụng hiện nay là “Sổ hồng”, đây là giấy tờ pháp lý quan trọng ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất. Tuy nhiên không ít trường hợp người sử dụng đất, sở hữu tài sản rơi vào tình cảnh bị người khác chiếm giữ giấy tờ này, nguyên nhân có thể xuất phát từ việc mâu thuẫn, tranh chấp giữa các bên hay thậm chí là do hành vi lừa đảo. Vậy khi bị người khác chiếm giữ “Sổ hồng”, người sử dụng đất, sở hữu tài sản cần làm gì để lấy lại được sổ, đồng thời bảo vệ các quyền liên quan một cách hợp pháp và đúng quy định. Theo dõi bài viết sau đây của Luật sư giỏi sài Gòn để hiểu rõ hơn về vấn đề này nhé!
Sổ hồng có phải tài sản không?
“Sổ hồng” là tên thường gọi của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Căn cứ khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của các luật có liên quan được thực hiện theo quy định của Luật này có giá trị pháp lý tương đương như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại Luật này.”
Khoản 1 Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về tài sản như sau: “1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Như vậy, có thể hiểu tài sản gồm 04 dạng là: Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Đồng thời, tại Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.”
Theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư 01/2012/TT-NHNN quy định: “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời gian nhất định, điều kiện trả lãi và những điều kiện khác.”
Như vậy theo các quy định trên, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là quyền tài sản, còn Giấy chứng nhận (sổ hồng) không được xem là tài sản, là giấy tờ có giá mà chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Bị người khác chiếm giữ "Sổ hồng" thì cân làm gì để lấy lại?
Như trình bày ở trên, “sổ hồng” không phải là tài sản mà chỉ là chứng thư pháp lý ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản. Thực tế có rất nhiều người nhầm lẫn rằng “sổ hồng” là tài sản, do đó phát sinh khiếu kiện, tố cáo khi bị người khác chiếm giữ.
Trước đây, Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2004 không có quy định và tại Công văn số 141/TANDTC – KHXX cũng khẳng định việc khởi kiện đòi lại sổ đỏ không thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án, trường hợp khởi kiện thì Toà án xử lý như sau:
Trường hợp người khởi kiện chỉ đòi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) thì Tòa án giải quyết như sau:
- Trường hợp chưa thụ lý vụ án thì Tòa án áp dụng điểm e khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự trả lại đơn kiện cho người khởi kiện. Trong văn bản trả lại đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện là yêu cầu khởi kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
- Trường hợp đã thụ lý vụ án thì Tòa án căn cứ vào khoản 2 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, xóa tên vụ án đó trong sổ thụ lý; trả lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo cho đương sự; căn cứ khoản 3 Điều 193 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định trả lại tiền tạm ứng án phí cho đương sự.
- Khi trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự nêu trên, Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó. Trong trường hợp giấy tờ bị mất thì chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ nêu trên có quyền đề nghị cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp lại giấy tờ bị mất theo quy định của pháp luật (ví dụ: yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bị mất theo quy định tại Điều 24 Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ “về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”). Bên có lỗi trong việc làm mất giấy tờ phải chịu toàn bộ chi phí, lệ phí trong việc cấp lại giấy tờ mới.
Mặt khác người bị giữ “sổ hồng” cũng không thể làm đơn tố cáo lên cơ quan Công an yêu cầu giải quyết được. Bởi “sổ hồng” không phải là tài sản và hành vi giữ “sổ hồng” không đủ yếu tố cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật hình sự.
Do đó, trước đây khi bị người khác chiếm giữ sổ, người sử dụng đất thường thực hiện thủ tục báo mất giấy chứng nhận và yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng khác do bị mất.
Tuy nhiên có quan điểm cho rằng trường hợp bị người khác chiếm giữ “sổ hồng” không thuộc trường hợp cấp lại do mất sổ. Bởi trong trường hợp này người bị mất sổ xác định được người đang giữ sổ của mình nhưng không đòi lại được. Do đó, một số cơ quan không cấp lại giấy chứng nhận trong trường hợp này.
Tuy nhiên, kể từ khi có Bộ luật Dân sự năm 2015 và Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015, pháp luật đã mở ra cho người dân quyền khởi kiện để đòi lại sổ đỏ khi bị người khác chiếm giữ, bởi sổ hồng bị chiếm giữ, người sử dụng đất có thể gặp phải những ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thực hiện quyền sử dụng đất và các quyền dân sự của mình. Điều này đặc biệt nguy hiểm trong các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi thiếu sổ đỏ, người sử dụng đất có thể gặp phải rủi ro pháp lý và thiệt hại tài chính.
Theo quy định tại Điều 14 Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 2 Điều 4 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì Toà án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng:
Điều 14. Bảo vệ quyền dân sự thông qua cơ quan có thẩm quyền
1. Tòa án, cơ quan có thẩm quyền khác có trách nhiệm tôn trọng, bảo vệ quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân.
Trường hợp quyền dân sự bị xâm phạm hoặc có tranh chấp thì việc bảo vệ quyền được thực hiện theo pháp luật tố tụng tại Tòa án hoặc trọng tài.
Việc bảo vệ quyền dân sự theo thủ tục hành chính được thực hiện trong trường hợp luật quy định. Quyết định giải quyết vụ việc theo thủ tục hành chính có thể được xem xét lại tại Tòa án.
2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ, việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng; trong trường hợp này, quy định tại Điều 5 và Điều 6 của Bộ luật này được áp dụng.
Điều 4. Quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
...
2. Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng.
Vụ việc dân sự chưa có điều luật để áp dụng là vụ việc dân sự thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự nhưng tại thời điểm vụ việc dân sự đó phát sinh và cơ quan, tổ chức, cá nhân yêu cầu Tòa án giải quyết chưa có điều luật để áp dụng.
Việc giải quyết vụ việc dân sự quy định tại khoản này được thực hiện theo các nguyên tắc do Bộ luật dân sự và Bộ luật này quy định.
Ngoài ra, tại khoản 1 Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định như sau:
Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Vấn đề này cũng được Tòa án nhân dân Tối cao giải đáp chi tiết tại Mục 2 phần IV Công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 về việc giải đáp một số vướng mắc trong xét xử. Cụ thể như sau:
“2. Theo Công văn số 141/TANDTC-KHXX ngày 21-9-2011 của Tòa án nhân dân tối cao về thẩm quyền giải quyết các yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại các giấy tờ này thì Tòa án không thụ lý giải quyết. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 4 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì “Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật áp dụng”. Vậy, Tòa án có được thụ lý giải quyết các trường hợp này không?
Khoản 8 Điều 6 của Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 quy định: “Giấy tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với người sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiện khác”. Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005 quy định giấy tờ có giá là: Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc.
Khoản 16 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Mục 1 Phần I Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19-9-2016 của Tòa án nhân dân tối cao giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự hướng dẫn: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính; nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 3 Luật Tố tụng hành chính năm 2015 thì là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính”. Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính, không phải là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ” cho nên không phải là giấy tờ có giá. Do vậy, hướng dẫn tại Công văn số 141/TANDTC-KHXX xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là giấy tờ có giá vẫn phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 và các pháp luật khác đang có hiệu lực.
Điều 164 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
Như vậy, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết buộc người chiếm giữ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất thì Tòa án nhân dân sẽ thụ lý giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự.”
Như vậy, mặc dù sổ hồng hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tài sản và hiện nay chưa có điều luật cụ thể về việc giải quyết yêu cầu đòi lại sổ hồng đang bị người khác chiếm giữ. Tuy nhiên, trường hợp đương sự có yêu cầu thì Toà án không được từ chối giải quyết và phải thụ lý giải quyết vụ án trên cơ sở xác định đây là tranh chấp về quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản theo Khoản 2 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.
Một vấn đề cần lưu ý trước khi kiện đòi đó là trước khi kiện đòi người bị giữ nên yêu cầu người đang giữ sổ trả lại bằng văn bản hoặc tin nhắn để có chứng cứ. Trường hợp họ không trả thì có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án buộc người chiếm giữ phải trả lại Giấy chứng nhận và chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của người sử dụng đất.
Từ năm 2021 trở đi, người bị chiếm giữ sổ hồng hoàn toàn có quyền khởi kiện đến Tòa án để yêu cầu buộc người chiếm giữ phải trả lại sổ cho mình và chấm dứt hành vi cản trở thực hiện quyền của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản.
THÔNG TIN LIÊN HỆ
Sau khi tham khảo bài viết của Luật CNC Việt Nam, Luật sư giỏi Việt Nam, Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh nếu Quý khách hàng còn vấn đề nào chưa rõ thì hãy liên hệ với chúng tôi theo thông tin dưới đây để được tư vấn chi tiết hơn. Ngoài ra, nếu khách hàng cần tư vấn về các vấn đề pháp lý khác như xin các loại giấy phép, soạn thảo các loại hợp đồng lao động, dân sự, rà soát hợp đồng, soạn thảo các loại đơn từ, soạn hồ sơ khởi kiện, lập di chúc, khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai,… thì cũng đừng ngại liên hệ với Luật sư giỏi Sài Gòn, Luật sư giỏi Thành phố Hồ Chí Minh, Luật sư giỏi thừa kế nhà đất để được giải đáp mọi thắc mắc.
VĂN PHÒNG GIAO DỊCH CÔNG TY LUẬT TNHH CNC VIỆT NAM
Trụ sở: Tầng 2-2A1 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Sài Gòn,Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 1: 98S Trần Đại Nghĩa, phường Tân Tạo A, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh
Văn phòng 2: 1084 Lê Văn Lương, Ấp 3, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh
Số điện thoại: 0909 642 658 - 0939 858 898
Website: luatsugioisaigon.com.vn
